رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این که قیمت مسکن در یک سال آینده به ثبات خواهد رسید، در مورد مافیای مسکن، گفت: ۱۶ سال به دنبال مافیای مسکن هستم و اگر هم مافیا وجود دارد، ما هوش آن را نداشته‌ایم که پیدایش کنیم.
با توجه به این که حدود ۳۷ درصد از خانوارهای تهران اجاره نشین هستند، هر ساله با فرارسیدن خرداد و فصل جا به جایی مستاجران، بحث اجاره خانه و هزینه‌های مترتب بر جابه جایی مستاجران داغ می‌شود.
برخی کارشناسان هم می‌گویند، دولت برای حمایت از مستاجران، باید صنعت اجاره‌داری حرفه‌ای و ساخت خانه‌های مناسب با هدف مستاجری را حمایت کند تا قشر اجاره نشین کمتر دچار سختی شوند، از طرفی تقاضای بیش از حد برای خانه دار شدن یا خرید خانه به امید استفاده از تورم ملک و املاک داری کاهش یابد. در این زمینه ابزار مالیاتی برای رونق صنعت اجاره داری و ساخت اقامتگاه‌های مناسب توان مستاجران می‌تواند مفید باشد.
در این زمینه با مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت‌وگوی تفصیلی انجام شده است.
قلی خسروی در مورد دخالت بنگاههای مسکن برای بالا بردن قیمت مسکن گفت: قیمت ملک هر چقدر پایین تر باشد، بنگاهی املاک، کمیسیون خود را راحت تر دریافت می‌کند.
وی افزود: بنگاههای مسکن دلال هستند، یعنی دلالت کننده هستند، چرا که قانون املاک در سال ۱۳۱۷ تدوین شده است و بالاترین قانون و بهترین قانون است.
وی در مورد دخالت و تعیین سقف قیمت برای اجاره بها نیز گفت: تعیین سقف برای اجاره بها به هیچ وجه موفق نخواهد بود، اما دولت می‌تواند در صنعت اجاره‌داری ورود و قیمت‌ها را کنترل و ساماندهی کند.
قلی‌خسروی این را هم گفت که قیمت مسکن در یک سال آینده به ثبات خواهد رسید با توجه به اینکه مسئولان در ابتدای سال درگیر سیل و سیلاب بودند، اما بخش مسکن و بافت فرسوده را فراموش نکرده‌اند. به نظر می‌رسد آینده خوبی در انتظار بازار مسکن باشد.
متن کامل مصاحبه با مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک را با هم می‌خوانیم:
این روزها سالگرد افزایش جهشی قیمت مسکن است، شما دلایل رشد قیمت مسکن در یک سال و نیم گذشته را در چه می‌دانید.
قلی خسروی: ۵ مؤلفه اصلی افزایش قیمت مسکن شامل بورس، طلا، ارز، حامل انرژی و رفتار بین‌المللی اینها در بخش مسکن اثرگذار هستند و تأثیر این موارد در مسکن اجتناب‌ناپذیر است.
* می‌خواهند گرانی مسکن را به گردن بنگاههای مسکن بیاندازند
گفته می‌شود بنگاههای مسکن هم جزو اثرگذاران بر قیمت مسکن هستند.
قلی خسروی: سوال بنده این است که اتحادیه املاک چه چیزی در اختیار دارند که بخواهند، در بخش مسکن آن را به کار گیرند و در قیمت مسکن نقش داشته باشند. خالصانه باید صحبت کرد، به هر حال در این وضعیت همه می‌خواهند یک نفر را قربانی و مقصر بدانند. در صورتی که این طور نیست، اتحادیه املاک مگر چه اختیاراتی و چه چیزی در اختیار دارد که بخواهد قیمت مسکن را بالا و پایین کند. مگر مصالح ساختمانی، سیاست‌گذاری مسکن و تراکم در اختیار اتحادیه املاک است که بخواهد قیمت مسکن را دچار نوسان کند. بنگاهی‌ها امانت‌فروش مردم هستند.
آیا اعتقاد دارید که برخی در بالا و پایین کردن قیمت مسکن نقش داشتند؟
قلی‌خسروی: به هیچ وجه این‌طور نیست، چرا که اگر قیمت ملک هر چقدر پایین تر باشد، بنگاههای مسکن کمیسیون خود را راحت تر دریافت می‌کنند.
آیا از وجود مافیای مسکن که گفته می‌شود، قیمت ها را بالا می‌برند خبری دارید؟
بنده مافیای مسکن را نمی شناسم و هر چه در این ۱۶ سال گذشته دنبال این گشتم که ببینم و مافیای مسکن را پیدا کنم، کسی را پیدا نکردم. اگر کسی هم است، هوش آن را نداشتم که مافیای مسکن را پیدا کنم. بنگاههای مسکن دلال هستند، یعنی دلالت کننده هستند، چرا که قانون املاک در سال ۱۳۱۷ تدوین شده است و بالاترین قانون و بهترین قانون است.
مسکن را در یک سال آینده چگونه می‌بینید؟
قلی‌خسروی: تجربه‌ای که دارم در سال ۹۱ که دلار ۳ برابر قیمت مسکن هم ۳ برابر شد، اما در سال ۹۲ به ثبات قیمت رسیدیم.
* افت ۳۰ درصدی تعداد معاملات مسکن
الان با این رشد قیمت‌ها مشخص است که چون قدرت خرید متقاضیان مسکن کاهش یافته باید منتظر کسادی بازار مسکن باشیم.
قلی‌خسروی: در حال حاضر ۳۰ درصد تعداد کاهش معاملات مسکن در تهران را شاهد هستیم و این کاهش در حدود ۴ درصد در کل کشور است.
این کاهش تعداد معاملات به معنی رکود است یا کساد بازار مسکن؟
قلی‌خسروی: رکود به معنی این است که به هیچ وجه خرید و فروش نمی‌شود، نه این‌طور نیست، بلکه این وضعیت کنونی به معنی کسادی بازار است.
پس تا یک سال آینده این وضعیت ادامه می‌یابد؟
قلی‌خسروی: تصور بنده این است که قیمت مسکن به ثبات خواهد رسید با توجه به اینکه مسئولان در ابتدای سال درگیر سیل و سیلاب بودند، اما بخش مسکن و بافت فرسوده را فراموش نکرده‌اند. به نظر می‌رسد آینده خوبی در انتظار بازار مسکن باشد.
*ملک می‌گوید، مرا بخر و ۵ سال نگه دار من تو را ۵۰ سال نگه می‌دارم
توصیه شما به متقاضیان و مردم درباره خرید مسکن چیست؟
قلی‌خسروی: به اعتقاد بنده توصیه کردن به مردم برای خرید یا نخریدن مسکن این است که مردم هر زمان ملک بخرند، به نفع آنها خواهد بود. چون مثالی را همواره به آن اشاره کرده‌ام که ملک می‌گوید، تو مرا بخر و ۵ سال نگه دار و من ۵۰ سال تو را نگه می‌دارم. ملک می‌گوید، پول خود را پای من بده که دزد روی آن راه برود، ولی نتواند آن را سرقت کند. ملک می‌گوید، هر کسی که قصد بلند شدن از روی زمین را دارد دست خود را روی زمین گذاشته و بلند شده است.
ملک و مالکیت داستان دیگری دارد و من امیدوار همه نقدینگی جذب ساخت و ساز مسکن شود، چرا که ساختوساز مسکن موجب ایجاد اشتغال می‌شود و مسکن جزو کالاهایی محسوب نمی‌شود که قاچاق نشود، اما ارز و دلار و طلا به راحتی قاچاق می‌شود، ما باید سازندگان و سرمایه‌گذاران را به ساختوساز تشویق و ترغیب کنیم.
به نظر می‌رسد، سنتی‌سازی هم بلای جان ساختوساز شده است؟
قلی‌خسروی: باید به سمت صنعتی‌سازی حرکت کنیم، رسانه‌ها باید روی بحث صنعتی‌سازی مانور بدهند، چرا باید یک ساختمان ۵ طبقه بیش از دو سال برای اتمام ساخت آن طول بکشد، در حالی که با صنعتی‌سازی می‌توانیم این زمان را به کمتر از ۸ ماه کاهش دهیم.
چرا دولت به سمت مسکن استیجاری و صنعت اجاره‌داری حرکت نمی‌کند و چرا از بخش خصوصی برای ساخت مسکن استیجاری حمایت نمی‌شود؟
قلی‌خسروی: مسکن استیجاری در حد بسیار محدود در دهه ۷۰ اجرا شد. به هر حال این اقدامات نیازمند بودجه است و دولت بودجه این را ندارد که در اختیار بخش خصوصی قرار دهد، نه اینکه دولت دوست نداشته باشد، مسکن استیجاری را اجرا نکند. به هر حال بودجه با تحریم‌ها دستخوش تغییرات شده است.
با توجه به تحریم‌ها باید بودجه به گونه‌ای هزینه شود که بتوانیم تا چندین سال از این تحریم‌ها سربلند بیرون بیاییم. به هر حال این جنگ روانی و جنگ اقتصادی است و باید خود را برای این وضعیت آماده کند.
پس دولت باید ناگزیر به ورود به مسکن استیجاری و صنعت اجاره‌داری است.
قلی‌خسروی: قطعاً اگر دولت بتواند بخش خصوصی را حمایت کند و ساخت مسکن استیجاری گسترش پیدا کند، می‌تواند کمک خوبی به ساماندهی اجاره‌بها کند.
آیا نمونه‌ای در خصوص ساخت مسکن استیجاری در کشورهای اطراف داریم؟
قلی‌خسروی: در همین ترکیه مثل بازار میوه و تره‌بار که تنظیم‌کننده میوه محسوب می‌شود با ورود شهرداری‌ها به این موضوع و جوینت شدن با برخی شرکت‌ها اقدام به ساختوساز مسکن استیجاری می‌کنند.
*در ترکیه برای اجاره‌بها هیچ نوع ودیعه‌ای دریافت نمی‌شود
در همین ترکیه برای اجاره‌بها هیچ نوع ودیعه‌ای دریافت می‌شود؟
قلی‌خسروی: در همین ترکیه برای اجاره‌بها هیچ نوع ودیعه‌ای دریافت نمی‌شود. ترکیه یک واحد مسکونی مبله بدون دریافت ودیعه به متقاضیان مسکن اجاره داده می‌شود و از ایران هم ارزان‌تر است.
گفته می‌شود، در سال ۵۴ بنگاههای مسکن از دریافت ودیعه مسکن برای اجاره مسکن ممنوع شده بودند؟
قلی‌خسروی: به هیچ وجه این‌طور نبوده است. اوایل انقلاب گفته شد که شغل دلالی کاذب است.
آیا می‌توان این دریافت ودیعه را از اجاره مسکن حذف کرد؟
قلی‌خسروی: این قرارداد بین موجر و مستأجر است و باز هم بحث مالکیت و محترم بودن مالکیت در اسلام است، چرا که اوایل در دهه ۵۰ و شاید قبل از آن مراجعه‌کننده به بنگاه مسکن بسیار کم بود. حتی واحدهای مسکونی را دق‌‌الباب می‌کردند و خواروبارفروشی محل را مطلع می‌کردند که یک خانه به اجاره داده می‌شود و کسی هم در این میان اقدام به تنظیم قولنامه نمی‌کرد و مالک هم هر زمان که می‌خواست به مستأجر اعلام می‌کرد که در موعد مقرر باید خانه را تخلیه کند که این کار هم انجام می‌شد.
ارزیابی شما از اقدام جدید دولت برای تعیین نرخ اجاره‌بها و یا با تعیین قیمت از سوی کارشناسان رسمی چیست؟
قلی‌خسروی: به هیچ وجه این اقدام عملی نمی‌شود، شرع اجازه این کار را نمی‌دهد. در آمریکا هم آخرین قیمت خرید و فروش ملک ملاک تعیین قیمت است. در هیچ جای دنیا این گونه نیست که قیمت‌گذاری صورت بگیرد و کارشناسی شود، مگر طلا یا ارز است که بخواهیم بر روی آن قیمت بگذاریم. ساخت ملک از چندین مؤلفه تشکیل شده است.کارشناسان رسمی دادگستری هم از بنگاههای مسکن اطلاعات می‌گیرند، چرا که خودشان به شخصه اطلاعاتی ندارند.
مشوق‌های مالیاتی برای کنترل نرخ اجاره‌بها چطور؟
قلی‌خسروی: مشوق‌های مالیاتی می‌تواند تا حدودی موجران را به پایین آوردن نرخ اجاره‌بها تشویق کند. چند روز پیش یکی از نمایندگان مجلس اعلام کرد که ما می‌توانیم قیمت را پلکانی کنیم. وقتی قیمت اجاره‌بها افزایش یافت تا یک مقدار مشخص ضریب مالیاتی هم بالا برود، این کار شدنی است، اما اینکه قیمت‌گذاری شود، به هیچ عنوان موفق نخواهد شد.
